賃貸人が入居した状態のまま、その物件を他のオーナー（不動産購入者）に売却することを「オーナーチェンジ」と言います。
購入者にとっては、新たに入居者を探す手間がなく、購入したその月から家賃収入が確保されるというメリットがあるものの、入居者に対する敷金や保証金の返還義務を引き継ぐことになるので、要注意です。
オーナーチェンジの満室稼動物件ならば「即、買い」！
中古物件をターゲットとして投資用不動産を探している方なら、基本的には「オーナーチェンジ物件」が狙い目です。 一定の家賃収入が定期的に入ってくる物件のオーナーが変更するだけなので、新しいオーナーにはすぐに家賃収入が約束されています。アパートやマンション一棟であれば、満室稼動のオーナーチェンジ物件ならすぐにはリフォームの必要もなく、非常に魅力的だと言えます。
オーナーチェンジ物件の注意点
しかし、もっとよく考えてみる必要があります。「なぜそのような条件の良いはずの物件を現オーナーは手放すのか？」ということです。
その売主が、約束された月々の収入を捨ててまで売りたい事情は何なのか、これは必ず確認する必要があります。売主が資金繰りを急いでいるなどの個人的な事情でやむを得ず手放す、といった事情であればまだよいのですが、そうでないとすると入居者や管理組合等に、何か（深刻な）問題を抱えているということが考えられます。
家賃の支払いが遅れがちな入居者がいたり、住民が何らかのトラブルを抱えているといったこともありえます。
その点も含めて、しっかりと事前に調査することが非常に大切です。