不動産鑑定評価の拠り所となる統一的基準である「不動産鑑定評価基準」の平成１５年の改正により、改正前は直接還元法のみだった収益還元法の手法が、直接還元法とＤＣＦ法の二本立てとなりました。
ＤＣＦ法は、ここ数年の不動産ファンドの進展により多用されるようになった新手法です。
また、ＤＣＦ法は、直接還元法の短所を補い、より精密度を高めた手法と言われています。
もう少しわかりやすく説明しなおしましょう。
ＤＣＦ法（Discounted Cash Flow法）は、
不動産の保有期間（数年間）に得られる純収益を現在価値に置き直したものとその期間終了時の不動産の売却によって得られると予想される価格（売却予測価格）を現在価値に置き直したものを合計することで、不動産の収益価格を求める手法です。
●１年ごとの純収益を精密に査定します
まず、投資対象となる不動産の保有期間における、１年ごとの純収益を査定していきます。この現金による受け取りと支払いがどの程度行われているか純収益を査定していく作業は、“キャッシュフロー分析”とも呼ばれています。
直接還元法と違い、１年ごとの査定を行なうことにより、経過年数に合わせて発生が予想される諸費用（例えば、大規模修繕費用など）が査定に盛り込まれ、純収益の増減を正確に把握することができます。